━━★ 「安定受注システム構築法」セミナー ★━━━━━━━━━━━━━━━━
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こんにちは。
マーケティングドクターの若松です。
前回は、子供を良い子に育てる６つのポイントでした。
建材、間取り、教育方針、夫婦中心、洗面・バス・トイレ、父権。
今日は失敗しない土地の選び方です。
ちなみに、「選ぶ」と「探す」は意味が違います。
「探す」というのは、辞書では、
「見つけ出そうとして方々見たり歩き回ったり、人に聞いたりする」
「落し物を探す」というふうに使います。
一方、「選ぶ」の意味は、
「多くの中から目的や基準に適うものを取り出す」
「贈り物を選ぶ」というふうに使います。
どうですか？
まったく違うでしょう。
探すものが何かがわかっていないと、なかなか見つけられません。
だから、土地の場合、漠然と探しているうちは見つからないんです。
しかし「選ぶ」という基準であれば、自分のふさわしい土地が見つかります。
具体的な土地選びの手順は最後に言いますが、まず目的と基準を決めてくださいね。
今から１００万円以上得する話をしますね。
結論から言います。
「値切る」（笑）
たったこれだけで、安くなります。
土地の値段は、いくら値切っても良いんです。
なぜなら、現物が変わらないからです。
建物のように値切ったからと言って、品質を落とされたり、手抜きされることはありません。
土地は、同じものが手に入ります。
実際、１００万円以上は安く出来るはずです。
ただ、土地の値段が２００万円では無理ですが、１０００万円の土地なら１００万円は値引きできます。
土地の値段は、定価じゃありません。
あくまでも、売値は、売り主が希望する金額のことですから。
売値で買うのは損ですよね。
ですから、目一杯値切って下さい（笑）。
さて、次の話は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方です。
土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって皆思いますよね。
でも、掘り出し物の土地はありません。
なぜか？
それは、不動産流通の仕組みを考えればわかります。
ご存知だと思いますが、不動産屋さんは、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。
売買金額の３.２４％＋６４，８００円。
例えば、金額が１，０００万円の場合、３.２４％で３２４，０００円。
それに事務手数料６４，８０００円。
ですから３８８，０００円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。
では、もし、売り主から直接依頼されているとしたら、
他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。
他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。
まず、自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話を持っていきますよね。
だって、両者から３８８，０００円入ってくるんですから。
情報を公開する前に、自分で買い主を見つけようとするでしょう。
だから、表に出てこないんです。
それから、分譲地の売れ残りも狙い目です。
何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。
また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを確認することです。
売り急いでいる場合は、値切りやすいですね。
補足ですが、不動産屋さん自身が売り主という場合。
その場合は手数料がいりません。
これ、意外と知らない人が多いですね。
売主でない不動産屋から買うと手数料が要り、売主の不動産屋から買うと手数料がゼロ。
そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。
そして、同じ買うんだったら売り主から（笑）。
それを覚えておいてくださいね。
次に、建築条件の外し方です。
建築条件は外れないと思っているでしょうが、外すことは可能です。
「建築条件を外すことは可能ですか？」
と、尋ねることです。
聞かなければ、外れませんからね（笑）。
何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れ易いです。
また、売りにくい区画も同様です。
では、土地選びの具体的な手順を話しますね。
実際に土地を選ぶ時の順番ですが、動き出す前に決めておくことがあります。
まず、不動産をどんな価値基準で見るかです。
それによって探す場所が変わってきます。
不動産価値を気にしないのであれば、どこでもいいです。
単に安いところを選んでください。
しかし、財産として考えるなら、需要の多い地域から選んでください。
なぜなら、売り易い、すなわち不動産としての価値があるということですから。
次に、夫婦の価値観をすり合わせておくこと。
奥さんは生活の便を優先させたい。
しかし、ご主人は環境重視。
逆もありますが、そういう場合、どのように意見調整するかですね。
前もって十分話し合っておかないと、後でもめることになります。
ですから、土地選びを始める前に、夫婦の価値観をすり合わせておいてください。
そして、誰を中心に土地を選ぶか？
子供、ご主人、奥さん、誰を中心に選ぶかで場所が変わってきます。
子供中心なら、学校区を考えますよね。
ご主人中心なら、職場に近いところ。
奥さん中心なら、生活の便かもしれませんね。
このように、誰を中心に考えるかによって選ぶ場所がまったく違ってきます。
だから、前もって決めておいてください。
さらに、建物と土地の予算のバランス。
よくあるのが、建物のことをあまり考えず、土地を買ってしまうことです。
その場合、欲しい所は高いので、少々無理してでも買ってしまう。
そうすると、建物にかけられる予算が限られることに・・・。
順番が逆なんです。
こんな家に住みたいから、それにはこのくらいの予算が必要。
だから、土地の予算はこれだけ。
ですから、土地だけ買うわけではないので、土地と建物はセットで考えてください。
そして、建物にこだわりをもって、土地選びを進めてくださいね。
では、これから土地選びの具体的な手順を話します。
まず、先ほどの不動産価値、夫婦の価値観、誰中心、予算配分。
その結果、絞られた地区、地域がありますね。
その地域の売り物件を、全部拾い出します。
次に、その集めた中で、もっと詳しく知りたいと思う土地だけ選び出します。
それから、それらを不動産屋さんに全部資料請求してください。
そして、資料請求した中で実際に見に行きたいなと思えるところをピックアップします。
そのピックアップしたところを、実際見に行きます。
その中から、ここだったらというのを３つぐらいに絞ります。
３つに絞りこんだ段階で、プロと一緒にそこへ見に行ってください。
プロと言うのは、建築のプロのことです。
では、なぜ、建築のプロと一緒に見に行かなければいけないのか？
それは、不動産屋さんは、土地についてはプロですが建物は素人の方が多いからです。
不動産屋さんは、建物について良くわからないんです。
その土地にどんな建物が建つかというアドバイスはできません。
だから、そこにどんな建物が建つかをその場で助言できる人と一緒に見に行く必要があるんです。
そうしないと、どの土地を買って良いかの判断がつきません。
そこで、建物のプロと一緒に行き、それぞれを比較検討するわけです。
そして、その中から１番ふさわしいところを選べば、最もふさわしい土地が買えます。
多くの場合、土地は不動産屋さん任せで、言われるまま決めています。
だから、後でいろいろ困ることがでてくるんです。
これが、土地を買う時の手順です。
今日は、失敗しない土地の選び方の話でした。
次回は、失敗しない業者の選び方です。
では、また。
追伸 既存の集客方法に頼っていると、何時か集客できなくなります。
例えば、折込チラシや新聞広告。
「以前に比べチラシの反応が悪くなった」
そう感じている工務店さんはたくさんいます。
こんなデータがあります。
「ＮＨＫが２０２４年に行なった「国民生活時間調査」によると、
調査を始めた２００８年度の新聞購読率はは８８.６％だったのに対し、
調査を始めた２００８年度の新聞購読率はは８８.６％だったのに対し、
２４年度では５３．８％と大きく落ち込んでいる。
今後の新聞との接し方については、
「紙の新聞を購読する」と答えた人が最も多く４２．４％だったが、
２０１８年度の５８．５％から低下を続けている。」
「紙の新聞を購読する」と答えた人が最も多く４２．４％だったが、
２０１８年度の５８．５％から低下を続けている。」
恐らく、今後もさらに新聞購読率は落ちてるでしょうね。
逆にインターネットの普及率は年々高まっています。
全体では７０％、３０代・４０代では実に９０％以上です。
そして、家づくりの情報収集にインターネットを使っているんです。
だから工務店は、いかにインターネットを活用するかを考えなければいけません。
かと言って、ホームページを充実させればいいかと言うとそうではありません。
何度も言いますが、メールアドレスを集め、教育し、セールスする。
ホームページの目的は、メールアドレスを集めることです。
ちなみに、ステップメールでの教育はスタッフや下請け教育にも活用できます。
さて、教育までは自動でできますが、セールスはそうはいきません。
家は高額ですから、対面でないと契約できません。
かと言って、ハウスメーカーのように営業マン育成に時間とお金はかけられません。
だから、パート主婦が適任なんですね。
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アーキプロジェクト株式会社 代表取締役 若松敏弘
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